Jeszcze do niedawna inwestycja w nieruchomości była pewna, przewidywalna i przynosząca krociowe zyski. W przeciągu roku mogliśmy podwoić wartość nieruchomości. Ziemi nie jesteśmy w stanie wyprodukować, więc wydawać się mogło, że jest to najbezpieczniejszy rodzaj inwestycji, jednak wieści z Europy Zachodniej i zza oceanu mogą świadczyć o czymś innym.

Przez ostatnie 30 lat ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii rosły. Obecnie wg raportu opublikowanego przez agencję ratingową Fitch Ratings Wielka Brytania jest jednym z trzech państw narażonych na kryzys gospodarczy związany z załamaniem się rynku nieruchomości. Z raportu wynika, że ceny nieruchomości na wyspach są przeszacowane o 20%. Podobna sytuacja ma miejsce we Francji czy Danii. Nie inaczej jest w Hiszpanii, gdzie agenci oferują coraz większe upusty, a kupujący mieszkania we Włoszech coraz natarczywiej się ich domagają. Irlandia odnotowała w pierwszych miesiącach tego roku spadek cen domów o 1,3%. Przez ostatnią dekadę ceny nieruchomości w krajach starej Unii Europejskiej wzrosły nawet czterokrotnie, teraz mamy tam pewien zastój. Może mieć on niekorzystny wpływ na niektóre gospodarki. W Irlandii i Hiszpanii sektor nieruchomości wytwarza 12% produktu krajowego brutto.
Trudno nie wspomnieć o sytuacji na amerykańskim rynku nieruchomości. Wszystko przez tzw. subprime loans, czyli wysoko oprocentowane pożyczki na zakup mieszkań, przeznaczone dla osób o najsłabszej sytuacji finansowej. Nie dostały pieniędzy w bankach, ale otrzymywały je od firm specjalizujących się w kredytach dla trudnych klientów. To te pieniądze nakręcały spiralę wzrostu cen domów, później zapoczątkowały efekt domina. Kredytobiorcy przestali spłacać raty, co doprowadziło do bankructwa firm udzielających pożyczek, to z kolei uderzyło w wielkie banki, które finansowały działalność tych firm, kupując ich obligacje.
Inaczej przedstawia się sytuacja na tzw. emerging markets, czyli rynkach wschodzących Europy Środkowej i Wschodniej. Ceny mieszkań w Polsce od kilku lat rosną w iście sprinterskim tempie – w Warszawie dobiły do poziomu podobnego jak w Moskwie. Mieszkania w warszawskim apartamentowcu zaprojektowanym przez światowej sławy architekta Daniela Liebeskinda w większości rozeszły się na jednym bankiecie. Ceny zaczynały się od 25 000 zł za m2.
Bardzo dynamiczną sytuację możemy zaobserwować w państwach byłego bloku radzieckiego i byłej Jugosławii. W ostatnim czasie coraz chętniej inwestujemy w krajach, które na początku bieżącego roku zostały członkami Unii Europejskiej. Bułgarski i rumuński rynek nieruchomości będzie rozwijał się bardzo szybko, więc perspektywy są obiecujące. Obecnie ceny mieszkań są średnio dwukrotnie niższe niż w Polsce. Według raportu „Rynek budowlany w Bułgarii 2007 i prognozy na lata 2007 – 2009” opublikowanego w czerwcu przez firmę badawczo-analityczną PMR Publications w samej tylko Bułgarii wartość rynku budowlanego zwiększyła się w 2006 r. o 15,4% i wyniosła 4,6 mld euro.
Dzięki akcesji tych państw do wspólnoty w ciągu najbliższych kilku lat napłynie do nich kilkanaście mld euro z funduszy unijnych, co bardzo korzystnie wpłynie na rozwój ich rynków. Możemy założyć, że podobnie jak w Polsce dojdzie do boomu mieszkaniowego, choć ze względu na niższy poziom rozwoju gospodarczego i niskie płace może nie być on tak dynamiczny jak w naszym kraju. Do tego dochodzi korupcja, która z pewnością ma negatywny wpływ na wzrost gospodarczy. Można przypuszczać, że podobnie jak w naszym kraju dużą część rynku nieruchomości będą wykupywać obywatele innych krajów Unii, którzy będą windować ceny w górę.
Sporym zainteresowaniem polskich inwestorów cieszy się również Chorwacja. Jedno z najszybciej rozwijających się państw spośród krajów byłej Jugosławii, przyciąga coraz większe rzesze turystów, a także stara się o włączenie w struktury unijne, co zwiększy transparentność tego kraju, jak i zaufanie inwestorów do niego.
Na chwilę obecną potencjał wzrostowy rynków nieruchomości krajów Europy Zachodniej jest wyczerpany, a na pewno mocno wyeksploatowany. Tam, gdzie była Wielka Brytania dwadzieścia, trzydzieści lat temu pod względem cen mieszkań, jest dzisiaj Bułgaria, Chorwacja, a nawet Polska. W przypadku naszego kraju wszystko rozpoczęło się w momencie przystąpienia do Unii. Niezwykle istotne były i są stopy procentowe na najniższym od początku transformacji poziomie. Stopy procentowe w Bułgarii, Chorwacji kształtują się w granicach 4% trochę wyższe są w Rumunii, gdzie wynoszą ok. 8%.
Inwestowanie w nieruchomości z jednej strony jest stosunkowo pewną formą pomnażania kapitału, z drugiej nie należy zapominać, że trzeba jej osobiście doglądać. Zdarzały się przypadki w Polsce, że ludzie kupowali mieszkania, które miały dopiero powstać i po jakimś czasie okazywało się, że developer zbankrutował lub w ogóle zniknął z pieniędzmi klientów. Podobne sytuacje mogą zdarzyć się na tamtejszych rynkach. Zanim rozpoczniemy inwestycje, musimy dokładnie sprawdzić budującego czy sprzedającego nieruchomość i od czasu do czasu warto się do niej wybrać, by samemu ocenić, jak sprawy wyglądają i w najgorszym wypadku zminimalizować straty.
Prostszym sposobem, by wejść na tamtejsze rynki, są inwestycje poprzez TFI. Można, a nawet należy, budując swój portfel inwestycyjny, włączyć do niego fundusze inwestycyjne, które inwestują w różne gałęzie tamtejszej gospodarki lub tylko i wyłącznie w nieruchomości. Mając mniej czasu i doświadczenia, możemy się zdecydować tylko na ten sposób inwestycji.
Rynki wschodzące Europy Środkowej i Wschodniej są niezwykle ciekawe, mają duży potencjał wzrostu i znajdują się na dalszym etapie rozwoju niż nasze na początku lat 90-tych. Możemy oczekiwać szybkiego rozwoju, a co za tym idzie – dużych stóp zwrotu z inwestycji. Historia pokazuje, że państwa, które stały się członkami Wspólnoty Europejskiej bardzo wiele zyskały nie tylko dzięki strumieniom pieniędzy, lecz także dzięki unijnej kontroli i nadzorowi, którzy patrzył na ręce rządom i wywierał nacisk, gdy sprawy szły w złym kierunku.

Maciej Borowiak
Doradca Finansowy Money Expert SA